Ответ уральскому банкиру от финансиста из Перми

Калькулятор (скриншот) целесообразности ипотеки

Ответ уральскому банкиру от финансиста из Перми

Ответ на сенсационную статью, которая якобы раскрыла “мировой заговор банкиров против народа”. В тексте статьи говорится о том, что ипотека – это всегда убыточная сделка.
Кратко и емко объясню суть расчетов и выводов “народного банкира”:

Есть 2 семьи: одна будет брать квартиру в ипотеку на 15 лет. Вторая семья будет копить деньги на депозите и жить в арендованной квартире.

Семья 1:

Изначальные активы: 1 000 000 рублей (уйдут в первоначальный взнос);

Стоимость квартиры: 4 600 000 рублей;

Ипотека: 3 600 000 рублей;

Срок ипотеки: 15 лет;

Ставка по ипотеке: 12,5%;

Ежемесячный платеж: 44 370,8 рублей.

Семья 2:

Изначальные активы: 1 000 000 рублей (вкладываются в банк);

Стоимость аренды квартиры: 23 000 рублей;

Сумма для инвестиций: 21 370,8 рублей;

Доходность банковского вклада: 8,5%.


Зачем-то банкир включает коммунальные расходы в стоимость аренды квартиры, но не учитывает их для первого случая. Для проведения расчетов их нужно было бы вычесть, чтобы ситуации были полностью идентичные. Оставим цифры банкира, сделаем предпосылку, что аренда дана без коммунальных платежей.

У каждой семьи одинаковые стартовые условия (1 000 000 рублей) и одинаковый “свободный денежный поток” в виде 44 370,8 рублей. Первая семья на протяжении 15 лет ежемесячно вкладывает эти деньги в погашение ипотеки. Вторая семья на протяжении 15 лет ежемесячно отдает деньги за аренду квартиры, а оставшиеся деньги инвестирует в банк под 8,5%.

Дальше банкир вносит предпосылку, что на протяжении 15 лет цена за аренду квартиру остается неизменной (каждый год она равна 23 000 рублей) и что стоимость квартиры через 15 лет останется неизменной и будет равна 4 600 000 рублей.

При таких расчетах, конечно, получается, что ипотека крайне не выгодна. Через 15 лет семья 1 имеет в собственности одну квартиру, которую банкир оценивает в 4 600 000 рублей. “Семья 2” всё это время прожила в арендованной квартире, но зато у нее есть теперь капитал в банке в размере 11 миллионов рублей (если быть точным, то в банке у нее будет 10 917 805 рублей).

И тут банкир окончательно вколачивает гвоздь правды в свои расчеты для обывателя, подытоживая, что “семья 1” беднее “семьи 2” на 7 миллионов рублей. А разница эта сложилась за счет того, что “семья 2” отдавала деньги в банк под 8,5%, а “глупая семья 1” брала эти деньги под 12,5%. И кажется, что все верно. После прочтения этой статьи у человека в голове появляются мысли о мировом заговоре банкиров и о тотальном вреде ипотеки.

А теперь приступим к разрушению выводов банкира. В корне не верны три предпосылки банкира: нулевой рост цен на недвижимость, нулевой рост цен на аренду квартиры, 8,5% ставка по банковскому вкладу. Эти три предпосылки не могут существовать на длинном промежутке времени одновременно. Я понимаю, что банкир хочет воспользоваться “локальной паникой и неразумностью” людей. Сейчас на рынке недвижимости спад, но он не может продолжаться каждый год на протяжении 15 лет при такой ставке банковского вклада. Такая банковская ставка подразумевает и аналогичный темп инфляции. Сейчас нельзя сказать точную цифру, но она примерно будет в районе 8-10% в среднем. Если мы даже возьмем по минимуму (8%), то цены на товары, учтенные при подсчете инфляции,  за 15 лет возрастут в 3,1 раза.

Почему цена за аренду квартиры останется неизменной? Естественно, что она будет подтягиваться к общему росту цен.

Могут ли цены на недвижимость падать или оставаться неизменными на протяжении 15 лет? Такое могло бы быть при двух экономических условиях:

  1. До этого на рынке недвижимости был надут пузырь,  который сейчас постепенно сдувается;
  2. В стране наблюдается около нулевая инфляция и около нулевая доходность по банковским депозитам (ситуация в Японии).

Второе условие у нас сразу не выполнимо, так как банкир задает не нулевую доходность по депозиту на уровне 8,5%. Разберемся теперь – есть ли пузырь на рынке недвижимости? Для этого обратимся к графику реальных цен разных стран мира:

Динамика реальных цен на недвижимость по странам и по годам, Россия в том числе

Динамика реальных цен на недвижимость по странам и по годам

Мы видим, что пузырь был надут на протяжении 2006-2011 годов, а затем постепенно начал сдуваться. В 2015 году реальная цена на недвижимость в России опустилась до среднего уровня остальных стран. Максимальный потенциал падения в реальных ценах может составить ещё порядка 20-25%. Если даже взять худший вариант и предположить, что цены одномоментно рухнут на 25%, то затем они будут просто повторять темп инфляции. И даже здесь возьмем самую минимальную величину на уровне 8%. Более того давайте сделаем ещё одно допущение: учтем, что срок эксплуатации дома не вечен и цена квартиры будет постепенно это учитывать в виде потери 1%. Подытожим:

  • Учтем максимальный обвал цен в размере 25% в первый год;
  • Учтем 7-% номинальный рост цен на недвижимость в последующие 14 лет.

В итоге мы получим на протяжении 15 лет в среднем такую цифру:

  • Средний номинальный темп роста цен на недвижимость на уровне 4,5%.

Ставка по аренде квартиры будет расти в пределах от 4,5% (номинальный рост цены на недвижимость) до 10% (максимальный уровень инфляции). Возьмем минимальный показатель. Возможно, уже при нем ипотека окажется выгодной (чем больше будет темп роста на аренду, тем больше будет платить “семья 2” за аренду).

Сравним теперь “выгодность ипотеки”:

“Семья 1” через 15 лет живет в своей квартире, которая оценивается в 8 902 299 рублей. “Семья 2” накопила уже не 10 917 805 рублей, а меньше, так как постепенно росли ее платежи по аренде. Общая сумма на депозите у “семьи 2” всего лишь при 4,5-% росте цен на аренду составит 8 516 363 рубля. УЖЕ ПРИ МИНИМАЛЬНЫХ темпах роста цены на аренду и жилье ситуация поменялась, и теперь “семья 1” богаче “семьи 2” на 385 тысяч рублей.

График роста богатства семей по месяцам:

Рост "богатства семей" по месяцам

Рост “богатства семей” по месяцам

Для полноты картины можно учесть ещё возврат ипотечных процентов по НДФЛ. Согласно 4 подпункту пункта 1 220 статьи Налогового кодекса Российской Федерации “:

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.Налоговый кодекс Российской Федерации

Если объяснить простым русским языком, то ипотечный заемщик может вернуть до 390 000 рублей по НДФЛ по уплаченным процентам по ипотеке. Например, за 2016 год “семья 1” заплатила 532 449 рублей по ипотеке. Из них 445 108 рублей ушло на уплату процентов по ипотеке. Именно с этой суммы в 2017 году семья может вернуть 13% по НДФЛ, то есть 445 108*0,13=57 864 рубля. Проценты можно возвращать до тех пор, пока сумма возврата не будет равна 390 000 рублей.

Если возвращенные “семьей 1” проценты по НДФЛ будут инвестироваться под 8,5%, то через 15 лет в активы “семьи 1” ещё добавится депозит в размере 957 159 рублей, что сделает ее богаче “семьи 2” уже на 1 миллион 342 тысячи рублей.

Я пошел ещё дальше и ввел в ипотечную модель материнский капитал, который сейчас равняется 453 026 рублей. В этом случае “семья 1” тратит на первоначальный взнос 546 974 рубля в виде денежных средств и  453 026 рублей в виде материнского капитала. Остаток свободных денежных средств в размере 453 026 рублей “семья 1” инвестирует под 8,5%. В таком случае “семья 1” через 15 лет будет иметь квартиру оценочной стоимостью 8 902 299 рублей, а также депозит в размере 2 497 331 рублей.

Динамика роста активов теперь примет такой вид:

Динамика роста активов семей с учетом возврата по НДФЛ и с учетом материнского капитала, по месяцам

Динамика роста активов семей с учетом возврата по НДФЛ и с учетом материнского капитала

Ипотека под 12,5-% ставку и при учете использования материнского капитала и возврата НДФЛ, а также при 8,5% ставке доходности депозита, становится выгодной, если цены на недвижимость и на аренду будут расти ежегодно хотя бы на 3%. Если цены будут расти медленнее или оставаться на неизменном уровне, то ипотека становится невыгодной.

Для тех, кто хочет проверить “все сам ручками” я выкладываю калькулятор целесообразности ипотеки, где можно подставить свои параметры:

  • Срок ипотеки: на выбор 15 лет и 20 лет;
  • Процентная ставка по ипотеке: ставится вручную;
  • Первоначальный взнос: ставится вручную;
  • Стоимость квартиры: ставится вручную;
  • Аренда квартиры в месяц: ставится вручную;
  • Рост недвижимости в год: ставится вручную;
  • Доходность инвестиций в год: ставится вручную;
  • Рост аренды в год: ставится вручную;
  • Материнский капитал: ставится вручную;
  • Возврат НДФЛ по ипотеке: поставьте “1”, если будете возвращать НДФЛ.

В таблице “расчеты (автоматом)” заложены формулы, которые изменяются при смене параметров.

В желтом поле калькулятор выдаст ответ “ипотека выгодна”, если при заданных вами параметрах выгоднее взять ипотеку, чем жить в арендованном жилье и вкладывать деньги в банк. При обратном варианте ответ будет дан “ипотека не выгодна”.

Калькулятор (скриншот) целесообразности ипотеки

Скриншот калькулятора целесообразности ипотеки

Вы можете сами воспользоваться калькулятором целесообразности ипотеки, нажав на кнопку ниже:

Уральский банкир однобоко подошел к вопросу целесообразности ипотеки. Также он задал три предпосылки, которые не выполнимы на долгосрочных интервалах. Финансист из Перми постарался дать более объемный и емкий ответ, который учитывает не только текущую ситуацию на рынке, но и структуру экономики и рыночную тенденцию. Для таких же людей, как и я (которые доверяют только тем цифрам, к которым сами пришли в процессе расчетов), выложен в общий доступ калькулятор целесообразности ипотеки, с помощью которого можно посчитать, будет ли выгодна ипотека для вашего случая и вашего видения тенденций на рынке.

Если после прочтения статьи у вас появились вопросы, то можно воспользоваться формой записи в разделе “Консультация” или написать мне в социальной сети Facebook или VK.

p.s. также стоит добавить психологический фактор. “Семье 2” будет очень не просто на протяжении 15 лет ежемесячно откладывать заданную сумму денег. Финансовая грамотность и финансовая дисциплина в нашей стране находятся на низком уровне. К сожалению, расходы всегда догоняют доходы у среднестатистической семьи. Ипотека же фиксирует изначальные условия и помогает тотально соблюдать финансовую дисциплину. Если при ваших расчетах ипотека окажется выгодной, то добавьте в копилку плюсов ипотеки ещё психологический фактор соблюдения финансовой дисциплины.

Есть желание повысить свою финансовую грамотность? Запишитесь на онлайн-курс по портфельным инвестициям:

4404 Всего просмотров 1 Сегодня просмотров

Aleksandr Cryptoved

Comments:

Leave a Reply